Select Page
Diện mạo khu Đông Sài Gòn sau hơn một năm đón nhận dòng vốn tỷ đô

Diện mạo khu Đông Sài Gòn sau hơn một năm đón nhận dòng vốn tỷ đô

Từ cuối năm 2015 đến nay, khu Đông Sài Gòn đã đón nhận dòng vốn đầu tư khoảng hơn 1 tỷ USD, kéo theo đó hàng trăm dự án BĐS lớn nhỏ đã cùng nhau chạy đua tiến độ để kịp bàn giao cho khách hàng.

Đánh giá về tiềm năng thị trường BĐS tại khu Đông Sài Gòn, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA) nhận định: “Sở dĩ khu Đông phát triển mạnh không chỉ đơn thuần là nhờ khu đô thị Thủ Thiêm đang ngày càng định hình là trung tâm mới của TPHCM mà là nhờ mạng lưới giao thông của khu vực này đang được nới rộng và hoàn thiện”.

Về giao thông liên vùng, theo quy hoạch đến năm 2020 và tầm nhìn sau năm 2020 đã được Thủ tướng phê duyệt, TPHCM sẽ xây dựng, hoàn thiện 5 trục cao tốc lớn gồm: Cao tốc TP HCM – Long Thành – Dầu Giây dài 55 km; cao tốc TP HCM – Thủ Dầu Một – Chơn Thành dài khoảng 69 km; cao tốc TP HCM – Mộc Bài dài 55 km ; cao tốc Bến Lức – Long Thành dài 58 km và cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu dài 76 km.

Bên cạnh đó, TP HCM cũng cho xây dựng khép kín đường Vành đai 2 với chiều dài khoảng 64 km; đường Vành đai 3 dài 89 km; đường Vành đai 4 dài 198 km; hệ thống đường trên cao gồm 5 tuyến với tổng chiều dài 70,7 km. Xây dựng mới 34 cầu, 1 hầm vượt sông, trong đó có 9 cầu qua sông Đồng Nai, 14 cầu và 1 hầm qua sông Sài Gòn.

Một công trình quan trọng khác góp phần tạo ra cơn sốt bất động sản khu Đông chính là Công trình nút giao Mỹ Thủy (quận 2) được khởi công vào tháng 6/2016. Với tổng đầu tư gần 840 tỷ đồng dự án sẽ bao gồm cầu vượt 4 làn xe theo hướng đường Vành đai 2; hầm chui theo hướng rẽ trái từ Vành Đai 2 đi Cát Lái; xây cầu Kỳ Hà 3; các nhánh đường bờ tả và bờ hữu rạch Mỹ Thủy.

Điều đáng ghi nhận nhất chính là TPHCM đã chấp thuận đề xuất của HoREA cho phép xe máy được vào 4 km cao tốc TP HCM – Long Thành. Việc cho xe máy chạy vào đoạn cao tốc nội đô dài hơn 4 km – nối từ đường Vành đai 2 đến nút giao An Phú (quận 2) – giúp giải tỏa ùn ứ ở khu vực này.

Rõ ràng, việc giải quyết được bài toán giao thông đã khơi thông dòng chảy bất động sản khu Đông Sài Gòn. Trong khi quỹ đất và nguồn cung trong trung tâm TPHCM đang cạn kiệt và có giá thành rất cao, thì hiện nay xu hướng của người mua đang đổ bộ về các vùng ven, trong đó khu Đông đang là tâm điểm của các nhà đầu tư.

Với số vốn đầu tư lớn để nâng cấp hạ tầng, quỹ đất sạch, giá cả hợp lý cùng các dự án của những chủ đầu tư uy tín, quận 2 và quận 9 đang chứng kiến sự đổ bộ ồ ạt của giới đầu tư bất động sản, tạo nên những cơn “sóng” giao dịch ở hầu hết các phân khúc.

Theo ghi nhận, các dự án bất động sản tại quận 2 đều chạy dọc theo tuyến Xa lộ Hà Nội, còn tại quận 9 chủ yếu đều tập trung dọc tuyến đường Đỗ Xuân Hợp, kéo dài khoảng 10km đến đường cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây và kết thúc ở đầu đường Nguyễn Duy Trinh. Trong đó, có sự góp mặt của nhiều đại dự án lớn của các chủ đầu tư như Kiến Á, Him Lam Land, Khang Điền, Novaland, Sơn Kim Land…

Các dự án tại đây cũng khá đa dạng về phân khúc. Chẳng hạn, Novaland, Son Kim Land với nhiều dự án cao cấp thì Him Lam Land lại đi theo hướng đầu tư vào nhà ở vừa túi tiền. Ngoài ra Kiến Á với nhiều dự án thuộc phân khúc trung cấp. Có thể kể đến như Citisoho – dự án thứ 5 của Kiến Á Group tại KĐT Cát Lái 152 ha. Dự án này đang được DKRA là nhà phân phối độc quyền. Doanh nghiệp này tại đây còn có các dự án như Imperia An Phú, Ventura, An Tay Head Quarters, Galleria, Citihome, Citibella 1 và 2… với việc xây dựng đúng tiến độ, pháp lý hoàn chỉnh.

Ngoài ra, khu Đông TP.HCM là nơi giành nhiều “ưu ái” nhất từ khối ngoại. Mới nhất, hàng loạt tên tuổi nhà đầu tư lớn trên thế giới công bố đổ hàng tỷ đô la vào khu Đông như Tập đoàn Lotte (Hàn Quốc); Mitsubishi và Toshiba (Nhật Bản); Cantor Fitzgerald, Weidner Resorts, Steelman Partners,.. (Hoa Kỳ); góp phần tạo nên “đòn bẩy” kéo giá trị BĐS của khu vực này gia tăng không ngừng.

Cuối năm 2016, giá đất bình quân nhiều tuyến đường tọa lạc tại khu vực quận 2, 9, Thủ Đức, thuộc phía Đông Sài Gòn đã leo thang, mức tăng phổ biến khoảng 5-10%, cao nhất lên đến trên 40% so với cùng kỳ năm 2015. Nóng nhất khu Đông TP HCM là tuyến đường Lê Văn Việt ghi nhận tăng 42%, giá đất từ cột mốc bình quân 42 triệu đồng mỗi m2 đầu năm đến nay đã chạm ngưỡng 59,47 triệu đồng mỗi m2. CBRE Việt Nam cho biết, trong giai đoạn 2015-2016, giao dịch tại khu vực nay đã đạt 6.000 căn, tỷ lệ hấp thụ trên 90%.

Theo thống kê của CBRE Việt Nam, dự kiến đến năm 2017, nguồn cung căn hộ tại quận 2 và quận 9 sẽ tăng mạnh lần lượt là 58% và 200%. Tương tự, tổng diện tích sàn xây dựng các trung tâm thương mại dự kiến sẽ tăng 10% tại quận 2 trong vòng 3 năm tới.

Nguyên Minh
Theo Trí thức trẻ

Đất khu Cát Lái, Tp.HCM tăng giá 30%

Đất khu Cát Lái, Tp.HCM tăng giá 30%

Hiện tại mức giá đất phổ biến ở phường Cát Lái (quận 2, Tp.HCM) đang ở ngưỡng 31,87 triệu đồng/m2, đã tăng từ 20-30% trong 6 tháng qua.

Báo cáo giá đất khu vực Cát Lái của Công ty TNHH Gachvang cho thấy, do diễn biến hạ tầng tại Cát Lái, cụ thể là việc công bố thông tin xây cầu nối Tp.HCM với Nhơn Trạch (Đồng Nai) đã tạo động lực kích giá đất khu này tăng trong nửa cuối năm 2016.

Theo đó, đất mặt tiền các tuyến đường chính của khu Cát Lái hiện đang có dấu hiệu leo thang. Giá đất tại một số đường khu này đều đang chạm ngưỡng cao. Đơn cử, đường số 10 ghi nhận trên 29 triệu đồng/m2, đường Lê Văn Thịnh đạt 32,28 triệu đồng/m2, giá đất tại đường Lê Đình Quản cũng dao động từ 22,5 – 24,96 triệu đồng/m2.

Trong khi đó, giá đất trên tuyến đường Đồng Văn Cống đã đạt ngưỡng 33 – 35,56 triệu đồng/m2. Theo ghi nhận tại tuyến đường Nguyễn Thị Định, giá bán cao nhất đã vượt ngưỡng 41 triệu đồng/m2. Đơn vị này cũng dự báo giá đất khu Cát Lái có thể tiếp tục biến động trong năm 2017 khi các diễn biến của hạ tầng đi theo chiều hướng tích cực.

Mặc dù cũng tăng giá nhưng đất nền dự án hoặc nhà liền thổ (nhà phố, biệt thự) nhìn chung vẫn thấp hơn so với giá đất mặt tiền các tuyến đường trong khu này. Các dự án trong khu dân cư 152,3 ha Cát Lái như Phú Gia, khởi điểm từ 15 triệu đồng/m2, Invesco thấp nhất 10 triệu đồng/m2, dự án của chủ đầu tư Kiến Á được chào giá từ 20 triệu đồng/m2.

Vào tháng 10 năm ngoái (2016), Data First cũng từng công bố báo cáo về diễn biến sôi động của thị trường nhà đất khu Đông Tp.HCM (gồm các quận 2,9, Thủ Đức). Theo dự báo của đơn vị này, khu Đông nhiều khả năng cũng sẽ là tâm điểm thu hút sự quan tâm của giới đầu tư, buôn BĐS cũng như các doanh nghiệp địa ốc vào cuối năm 2016 và cả trong năm 2017.

Đầu tháng 1/2017, trong một báo cáo BĐS liền thổ tại Sài Gòn, CBRE Việt Nam cũng cho biết, giá chào bán đất nền các quận thuộc vùng ven đã tăng trung bình từ 20-40% so với năm 2016 nhưng chưa phản ánh đúng bản chất thị trường. Cũng theo báo cáo này, giá đất tăng chỉ dựa trên khung giá bán mà chưa ghi nhận nhiều giao dịch thành công nên có thể diễn biến về giá không phản ánh đúng nhu cầu thực của thị trường mà chỉ là tăng ảo.

(Theo Vnexpress)

Vốn ngoại tiếp tục chảy mạnh vào bất động sản

Năm 2015, nguồn vốn đầu tư nước ngoài chảy vào lĩnh vực bất động sản trong nước không ngừng gia tăng, và được dự báo sẽ còn có những bứt phá trong vài năm tới với sự xuất hiện của một số dự án tỷ đô, đặc biệt là ở Tp.HCM.

Số liệu của Cục Đầu tư nước ngoài thuộc Bộ Kế hoạch và Đầu tư cho thấy, trong 11 tháng đầu năm 2015, lĩnh vực bất động sản đã thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) lớn thứ 3 với 2,32 tỷ USD gồm 29 dự án đầu tư mới được cấp phép và 10 lượt dự án tăng vốn, chiếm 11,5% tổng nguồn vốn FDI cam kết.

Nếu so với cùng kỳ năm 2014 thì kết quả năm nay tăng hơn 1 tỷ USD. Như vậy nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài đang có chiều hướng gia tăng trong bối cảnh thị trường bất động sản trong nước bắt đầu có chiều hướng hồi phục và tăng trưởng.

Một trong những đáng chú ý là dự án xây dựng khu phức hợp tháp quan sát (Empire City) với số vốn đầu tư 1,2 tỷ USD tại Khu đô thị Thủ Thiêm (Tp.HCM). Đây là dự án do Công ty Denver Power Ltd trực thuộc Gaw Capital Partners hợp tác với 2 doanh nghiệp trong nước là Công ty CP Bất động sản Tiến Phước và Công ty TNHH Bất động sản Trần Thái triển khai thực hiện.

Vốn ngoại tiếp tục chảy mạnh vào bất động sản

Lĩnh vực bất động sản ngày cảng thu hút mạnh dòng vốn ngoại.

Nhà đầu tư cũng đã khởi công xây dựng dự án tòa tháp cao 86 tầng này và dự kiến sẽ hoàn thành vào năm 2022. Theo thiết kế, công trình bao gồm nhiều hạng mục như khách sạn 5 sao, trung tâm thương mại, văn phòng làm việc, căn hộ ở và căn hộ dịch vụ… Trước đó, Gaw Capital Partners từng mua lại 4 dự án bất động sản của Indochina Land tại Việt Nam, bao gồm Indochina Plaza Hanoi, Hyatt Regency Danang và 2 dự án hiện đang phát triển khác tại Quảng Nam và Tp.HCM.

Thời gian tới, sẽ còn nhiều dự án FDI quy mô lớn trong lĩnh vực này. Cụ thể, thị trường bất động sản đang thu hút sự chú ý khi đại gia bất động sản Emaar Properties PJSC của Dubai lần đầu tiên sẽ hợp tác với tập đoàn Bitexco trong việc triển khai dự án Khu đô thị Bình Quới – Thanh Đa. Dự án này có diện tích gần 430 ha tại quận Bình Thạnh, Tp.HCM, tổng vốn đầu tư dự kiến khoảng 30.700 tỷ đồng. Đây cũng là hai doanh nghiệp vừa được UBND Tp.HCM chỉ định là nhà đầu tư thực hiện dự án trong vòng 50 năm.

Cũng tại Tp.HCM, Tập đoàn Lotte (Hàn Quốc) đã đồng ý ký quỹ khoảng 2.000 tỉ đồng tiền sử dụng đất để được giao trước 6 lô đất trong Khu đô thị mới Thủ Thiêm nhằm phát triển dự án khu phức hợp thông minh có vốn đầu tư lên đến 2,1 tỷ USD tại khu đô thị này.

Giới quan sát cho rằng, sau thông tin và hướng dẫn cho phép người nước ngoài, Việt kiều được mua nhà tại Việt Nam và nền kinh tế trong nước có xu hướng tăng trưởng trở lại, đã kéo các nhà đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực bất động sản trở lại Việt Nam.

Trong một cuộc gặp tại Tp.HCM gần đây, chia sẻ với một số doanh nghiệp Nhật Bản ở hải ngoại, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA), cho rằng song song với những chính sách về tín dụng, những cải cách về hệ thống luật định như Luật Doanh nghiệp, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Nhà ở với nhiều quy định thông thoáng cho nhà đầu tư và người mua, đây cũng chính là bàn đạp để thúc đẩy các giao dịch trong thị trường nhà ở, thu hút vốn FDI trong lĩnh vực bất động sản thời gian tới.

Dù vậy, giới quan sát cũng cho rằng, việc rót vốn của các tập đoàn lớn vào thị trường địa ốc trong nước đã có bước đi thận trọng hơn. Phần lớn các nhà đầu tư đều có sự phối hợp với các đối tác, doanh nghiệp trong nước đã có sẵn quỹ đất và am hiểu thị trường nội địa để triển khai dự án chứ không tự đầu tư trực tiếp.

Cùng với việc thu hút vốn FDI, thị trường bất động sản cũng đang chứng kiến sự nhộn nhịp của các thương vụ đầu tư gián tiếp khác như mua cổ phần, chuyển nhượng và mua bán sáp nhập dự án (M&A).

Chẳng hạn, Creed Group, một quỹ đầu từ lớn đến từ Nhật Bản có tổng tài sản tới 5 tỷ USD, gần đây cũng công bố hợp tác với Công ty Năm Bảy Bảy (NBB) và An Gia Investment cùng phát triển các dự án bất động sản. Với An Gia Investment, Creed cam kết sẽ mua lại 20% cổ phần của công ty này, góp vốn đầu tư dự án theo hình thức 50/50 và cung cấp các khoản vay để An Gia mua lại các dự án mới.

Trước đó, Nhật Bản cũng có hai nhà đầu tư khác là Hankyu Realty và Nishi Nippon Railroad công bố hợp tác với Nam Long để đầu tư Dự án Flora Anh Đào (Quận 9) bằng hình thức chuyển nhượng cổ phần.

Một số công ty tư vấn bất động sản và các doanh nghiệp hoạt động trong ngành cho rằng, so với các nước khác, thị trường bất động sản Việt Nam đang nắm giữ nhiều lợi thế thu hút nguồn vốn nước ngoài. Một khi thị trường bất động sản trong nước vẫn tiếp tục có dấu hiệu ấm dần lên như hiện nay, thì nguồn vốn FDI và vốn đầu tư gián tiếp vào thị trường này vẫn sẽ tiếp tục tăng trưởng mạnh.

(Theo Thời báo kinh tế Sài Gòn online)

Bong bóng BĐS chỉ là nỗi ám ảnh trong quá khứ

Hiện tại, tín dụng hồi phục, dòng vốn dồi dào, thanh khoản tăng đột biến, nợ xấu và hàng tồn kho cùng giảm,… đang là những yếu tố tích cực khiến các chuyên gia tin rằng có thể tạm thời yên tâm bong bóng bất động sản (BĐS) chỉ là nỗi ám ảnh trước đây.

Nhiều tín hiệu phục hồi đã lần lượt xuất hiện trên thị trường địa ốc trong giai đoạn 2014-2015 sau chu kỳ khủng hoảng kéo dài 7-8 năm liền. Điều này khiến các chuyên gia tin rằng bong bóng BĐS chưa đáng ngại.

Thứ nhất là nợ xấu giảm. Trong hội thảo Cơ hội mua nhà cho người trẻ diễn ra vào cuối tháng 11/2015, ông Nguyễn Hoàng Minh, Phó giám đốc Ngân hàng Nhà nước chi nhánh Tp.HCM cho hay, tới tháng 10/2015, nợ xấu chỉ còn 2,4% trong tổng dư nợ. Chỉ số này đã đáp ứng được mục tiêu xử lý nợ xấu BĐS bởi mục tiêu là dưới 3%. Nợ xấu giảm nằm trong tầm kiểm soát là tín hiệu tích cực cho thấy sự phục hồi của BĐS.

Thứ hai là nhiều dòng vốn đang đổ vào thị trường địa ốc. Theo ông Nguyễn Hoàng Minh, bên cạnh kiều hối, FDI, tín dụng cũng tăng trưởng tốt. 10 tháng năm 2015, tín dụng tăng 12,7% so với năm 2014, kiều hối năm nay ước đạt 5,5 tỷ USD nhưng tới tháng 10 đã đạt 4,7 tỷ USD. Có khoảng 71% trên tổng dòng tiền này đưa vào hoạt động sản xuất, 6,2% gỡ khó khăn cho các gia đình, còn lại đang chảy vào địa ốc. Điều này cho thấy người dân có niềm tin thị trường BĐS đang hồi phục ổn định.

Thứ ba là cơ chế giám sát tài chính chặt chẽ. Ông Minh nhận định, chính sách tín dụng năm nay có sự giám sát, ràng buộc và có điều kiện để quản lý dòng vốn vay địa ốc. Hoạt động đầu tư tín dụng BĐS của nhà băng rất chặt chẽ. Từ năm 2013-2015, tín dụng BĐS tăng bình quân 11,7%, chiếm 11% trong tổng số dư nợ. Các ngân hàng thẩm định cho vay rất thận trọng. Quản trị rủi ro trong hệ thống ngân hàng, bài học xử lý nợ xấu, khủng hoảng địa ốc năm 2008 đã tạo sự thận trọng chung trong toàn bộ hệ thống.

Thứ tư là đầu tư lớn cho hạ tầng. Ông Lê Anh Tuấn, Giám đốc nghiên cứu phân tích Dragon Capital cho hay, trong hai năm 2014-2015, đầu tư xây dựng hạ tầng của nước ta gần bằng 8 năm trước cộng lại, cao hơn cả một số quốc gia phát triển trong khu vực Đông Nam Á. Sự bùng nổ đầu tư hạ tầng chắc chắn sẽ tạo ra động lực lớn cho thị trường địa ốc phát triển.

Theo các chuyên gia, cảnh giác với bong bóng BĐS vẫn rất cần thiết.

Theo các chuyên gia, cảnh giác với bong bóng BĐS vẫn rất cần thiết. Ảnh: Lucas Nguyễn

Thứ năm là đô thị hóa nhanh. Theo ông Lê Anh Tuấn, tốc độ đô thị hóa của Việt Nam hiện đang đứng thứ 3 trong khu vực ASEAN và trong vòng 3 năm tới đây có thể sẽ vươn lên vị trí cao hơn. Số lượng cư dân dịch chuyển từ nông thôn ra thành thị sống theo quá trình đô thị hóa này sẽ làm gia tăng nhu cầu nhà ở tại các đô thị lớn.

Thứ sáu là tầng lớp trung lưu gia tăng mạnh. Dữ liệu của Dragon Capital cho thấy, Việt Nam hiện có 12 triệu người thuộc tầng lớp trung lưu, tới năm 2020, ước tính sẽ có hơn 30 triệu người dân thuộc tầng lớp này. Đây chính là nguồn cầu lớn cho thị trường địa ốc trong tương lai.

Thứ bảy là tồn kho BĐS trên đà giảm mạnh. Theo báo cáo của Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS (Bộ Xây dựng), tính tới ngày 20/11/2015, tổng giá trị tồn kho địa ốc còn khoảng 53.245 tỷ đồng. Giá trị tồn kho đã giảm 75.303 tỷ đồng so với quý I/2013, tương đương với 58%. Nếu lấy cột mốc từ đầu năm 2013 tới nay (hai năm), lượng tồn kho địa ốc đã giảm hơn một nửa. Đây chính là tín hiệu tích cực cho thấy sức hấp thụ của thị trường đã phục hồi.

Thứ tám là thanh khoản toàn thị trường lên cao. Theo thống kê của Hiệp hội BĐS Việt Nam, tính tới quý III/2015, Hà Nội có tổng cộng 5.300 giao dịch thành công, tăng 70% so với số lượng giao dịch thành công cùng kỳ năm ngoái. Trong khi đó, Tp.HCM có khoảng 5.100 giao dịch thành công, tăng gần gấp 2 lần số giao dịch thành công của cùng kỳ năm 2014. Thanh khoản tăng đột biến so với năm trước chính là cơ sở để tin tưởng vào chu kỳ phục hồi.

Thứ chín là cú hích lớn từ hội nhập sâu cũng như đòn bẩy chính sách. Jonathan Tizzard, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Định giá Cushman & Wakefield lạc quan với viễn cảnh hứa hẹn mà Hiệp định TPP sẽ mang lại cho thị trường địa ốc Việt Nam. Đầu tiên, BĐS công nghiệp, thương mại, hậu cần, văn phòng sẽ hưởng lợi từ các nguồn cầu mới xuất phát từ mục tiêu giao thương. Tiếp theo là những chuyên gia nước ngoài tới Việt Nam làm việc làm phát sinh nhu cầu nhà ở. Luật cho phép người nước ngoài sở hữu BĐS Việt Nam sẽ giúp cho phân phúc nhà ở (thuê hoặc mua căn hộ) hoạt động sôi động hơn nữa.

Song, không ít chuyên gia vẫn cảnh báo về các nguy cơ tiềm ẩn trên thị trường BĐS. Ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành cho hay, ông vẫn canh cánh nỗi lo bong bóng BĐS có thể quay trở lại bất cứ khi nào.

Vấn đề khiến chuyên gia này băn khoăn chính là xu hướng địa ốc năm 2015-2016 sẽ nổ ra một cuộc cạnh tranh xả hàng khốc liệt. Ông Đực nhận định, sang năm 2016, 50.000-60.000 căn hộ trên 2 tỷ đồng/căn xuất hiện ở “mặt trận” phía Đông Sài Gòn và nhiều khu vực khác khiến cuộc cạnh tranh sẽ cực kỳ gay gắt. Làm sao trong hai năm tới có thể tiêu thụ nguồn cung khổng lồ này và liệu thị trường đầu tư cho thuê có bị bão hòa hay không vẫn còn là câu hỏi lớn.

Tương tự ông Huỳnh Phước Nghĩa, chuyên gia tư vấn cấp cao Công ty Tư vấn Kinh doanh hội nhập Toàn Cầu (GIBC) đánh giá, có thể nỗi ám ảnh về cuộc khủng hoảng địa ốc trước đây quá lớn khiến nhiều người vẫn tiếp tục hoài nghi khi thị trường phục hồi.

Theo phân tích của chuyên gia này, dù gam màu tươi sáng đã xuất hiện ngày càng nhiều trên bức tranh BĐS nhưng vẫn cần quan tâm tới những mảng tối. Đó là nỗi lo nợ công ngày một nhiều, lãi suất có thể bật lên, lệch pha nguồn cung bình dân và cao cấp lớn dần cũng như tín dụng BĐS tăng quá nhanh. Những nốt trầm đó nhắc nhở rằng việc thận trọng và cảnh giác với bong bóng BĐS sẽ không bao giờ thừa.

(Theo Vnexpress)

Những điều “sống còn” khi chọn mua căn hộ

Hiện nay người mua nhà “chìm ngập” trong các thông tin về căn hộ dự án. Nhà đầu tư thường “lầm tưởng” trước các thông tin được các chủ đầu tư, nhà môi giới cung cấp. Vậy, để mua được một căn hộ phù hợp, tránh sai lầm thì người mua căn hộ cần lưu ý điều gì?

Tiếp cận quan trọng hơn vị trí

Vị trí là một trong những yếu tố quan trọng hàng đầu trong việc lựa chọn các sản phẩm bất động sản. Chúng ta dễ dàng nhận thấy, trong các quảng cáo và tiếp thị cho dự án hiện nay, luôn kèm theo các thông tin rất cụ thể về vị trí dự án đến các tiện ích xung quanh. Ví dụ như dự án cách một trung tâm thương mại, trường học, chợ hoặc bệnh viện khoảng 5 km, hoặc 15 phút đến trung tâm quận 01. Các thông tin này và các con số vài phút, vài km rất dễ đánh lừa cảm giác về sự thuận tiện cho khách hàng. Đây là một trong những thủ thuật tạo nên cảm giác thúc đẩy quyết định mua hàng của khách hàng, nhưng thực tế, chưa hẳn là vậy.

Bên cạnh yếu tố vị trí, thì việc tiếp cận bằng tuyến đường nào và tiếp cận như thế nào cũng là một yếu tố không kém quan trọng. Thực tế có những dự án chỉ cách các khu vực, trung tâm công cộng khoảng 5 km, nhưng tính ra tuyến đường thực tế để tiếp cận thì đến những gần gấp đôi, kèm theo đó là luôn kẹt xe ngay cả những lúc không phải giờ cao điểm, nhiều lần phải mất rất nhiều thời gian để sử dụng các tiện ích ấy, chưa kể là các vấn đề của ngập úng, an toàn giao thông và các vấn đề liên quan đến an ninh của các khu vực xung quanh.

Việc xem xét tiếp cận phải có sự khảo sát thực tế và trải nghiệm trực tiếp đến dự án, tránh việc phụ thuộc vào các thông tin từ các phương tiện truyền thông. Điều này, sẽ giúp cho khách hàng có cái nhìn khách quan, chính xác hơn về giá trị của bất động sản mà mình dự kiến sẽ sở hữu trong tương lai.

Chất lượng tiện ích và thương hiệu hơn là số lượng các tiện ích

Có một thực tế là, càng nhiều tiện ích được cung cấp thì chi phí sử dụng càng cao và điều đó chưa đảm bảo được chất lượng cam kết của tiện ích tương ứng với chi phí. Hiện nay, cá nhân người viết thấy rằng rất nhiều dự án đang cố gắng tiếp thị rất nhiều tiện tích mà mình có thể cung cấp trong dự án, và hầu như là những tiện ích sử dụng hàng ngày, phổ biến, đầy đủ và những thông tin này làm cho dự án trở nên có niềm tin hơn trong việc hỗ trợ ra quyết định mua bất động sản của khách hàng.

Thực tế trải nghiệm tại dự án, cho thấy rằng, chính chất lượng và cam kết về chất lượng tiện ích mới quyết định chất lượng cuộc sống của dự án. Rõ ràng là ai cũng muốn sử dụng hồ bơi, nhưng không thể sử dụng bể bơi với chất lượng nước xử lý không tốt, kỹ thuật xây dựng còn nhiều khiếm khuyết gây nguy hiểm cho trẻ nhỏ và không an toàn cho cả người lớn. Ai cũng muốn sử dụng các phòng Gym để rèn luyện sức khỏe, nhưng không thể sử dụng các phòng Gym với thiết bị hay trục trặc, diện tích và vị trí không tốt, quản lý sử dụng kém hiệu quả và không được đầu tư, vận hành bởi 01 đơn vị có uy tín.

Nếu chúng ta thực sự quan tâm và đòi hỏi chất lượng, sự cam kết về chất lượng các tiện ích từ nhà đầu tư, cũng như sự uy tín của các tổ chức chuyên nghiệp trong việc vận hành các tiện ích thì giá trị cuộc sống của chúng ta sẽ thực sự được cải thiện đáng kể.

Các thông tin đều cần phải kiểm chứng kỹ lưỡng

Nhan nhản trên các phương tiện truyền thông, hàng ngày ta luôn dễ dàng nhận thấy các thông điệp được lập đi, lập lại với tần suất hàng chục lần rằng dự án đã bán gần hết, chỉ còn vài căn hộ giá tốt, hoặc đã bán số lượng lớn ngay lần mở bán đầu tiên và kèm theo các cuộc gọi điện chăm sóc khách hàng, các chính sách ưu đãi hấp dẫn từ các nhà đầu tư dự án bất động sản. Bất cứ ai cũng đều có thể nhận được những thông tin này, và một phần nào tỏ ra sốt ruột, hồi hộp và một phần có thể bị cuốn theo những việc này.

Thực tế rằng, hiện nay, bất cứ một nguồn thông tin nào liên quan đến các dự án cũng cần phải được xem xét hết sức kỹ lưỡng và khách quan. Nhất là các nguồn thông tin trên truyền thông định hướng vào người mua, thúc đẩy họ ra các quyết định mua nhà hoặc tiến tới việc mua nhà ở một dự án nào đó. Người tiêu dùng rất dễ bị ảnh hưởng bởi những thông tin truyền thông chuyên nghiệp này.

Hầu hết các chủ đầu tư dự án thường có khuynh hướng mời khách hàng đến xem nhà mẫu. Các thiết kế nhà mẫu, không gian, sa bàn và đội ngũ tiếp thị cho dự án đã được chuẩn bị hết sức kỹ lưỡng để tạo ra một môi trường hấp dẫn khách hàng. Điều này có thể làm cho những thông tin này sai lệch so với thực tế, do đó cần tìm hiểu các nguồn thông tin khách quan có kiểm chứng để hiểu rõ hơn về các khía cạnh khác nhau để tránh việc ra quyết định khi chưa được chuẩn bị đầy đủ hiểu biết.

Có nhiều cách để kiểm chứng và đối chiếu thông tin, và các nguồn thông tin này có thể từ nhiều phía, có thể hiểu rõ hơn về thiết kế, chất lượng dự án qua đối thoại hoặc trao đổi độc lập với các nhà thầu, nhà tư vấn, kiểm chứng với các thông tin với cơ quan quản lý nhà nước, hoặc với các kênh ngân hàng, các công ty tư vấn khác nếu có điều kiện… Hoặc có thể tham vấn thêm kinh nghiệm từ phía các công ty luật.

Những việc kiểm chứng này tuy sẽ mất thời gian, nhưng sẽ xứng đáng và hiệu quả và tránh cho khách hàng ra các quyết định cảm tính, sai lầm về những sản phẩm bất động sản vốn có giá trị khá lớn.

Thuận Nam (Cafeland)

Doanh nghiệp địa ốc “làm khổ” khu dân cư vì lợi nhuận

Việc phát triển dự án chung cư trong các khu dân cư đông đúc gây áp lực lên hạ tầng khu vực, khiến cuộc sống của người dân đã, đang và sẽ gặp nhiều khó khăn. Thế nhưng, vì lợi nhuận, nhiều chủ đầu tư sẵn sang “băm nát” quy hoạch của khu dân cư.

Áp lực hạ tầng

Được xây dựng từ năm 2009, với quy hoạch cao 22 tầng, tuy nhiên trong quá trình xây dựng, vì muốn tăng thêm lợi nhuận, chủ dự án Sakura (địa chỉ 47 Vũ Trọng Phụng, quận Thanh Xuân, Hà Nội) đã tự ý điều chỉnh thành 24 tầng.

Việc xây thêm tầng của chủ đầu tư cuối cùng đã được “hợp thức hóa”, để lại hệ quả là con phố Vũ Trọng Phụng nhỏ hẹp phải gánh thêm lượng dân cư lớn hơn so với quy hoạch được duyệt và trở nên quá tải.

Bên cạnh đó, Dự án Hapulico với 5 tòa tháp mới được khánh thành, cũng nằm trên phố Vũ Trọng Phụng, đang gây áp lực lớn cho hạ tầng giao thông khu vực.

Trước đó, khi còn chưa hoàn thành, Dự án Hapulico, nằm giữa khu dân cư đông đúc và hạn chế về giao thông, từng được cảnh báo sẽ gây áp lực lớn cho hạ tầng giao thông. Tuy nhiên, dự án đã được cơ quan chức năng phê duyệt, chủ đầu tư “thừa sức” bán được sản phẩm với giá cao, nên cuộc sống cư dân sau này gặp khó khăn ra sao vì hạ tầng hạn chế không phải là yếu tố quan trọng đối với chủ đầu tư.

Cũng tại quận Thanh Xuân, Dự án 283 Khương Trung của CTCP Đầu tư thiết kế và xây dựng (VIDEC) đang gây băn khoăn khi triển khai tổ hợp gồm 3 tòa tháp với quy mô trên 500 căn hộ trong con phố nhỏ bình thường, vốn luôn xảy ra cảnh tắc đường triền miên. Tình trạng ùn tắc tại con phố này càng trở nên nghiêm trọng hơn sau khi 2 trong số 3 tòa tháp đã bàn giao nhà, với hàng nghìn cư dân chuyển về sinh sống.

Bà Nguyễn Thị Hải, một cư dân sống ở phố Khương Trung, khi được hỏi về tình trạng tắc đường sau khi 2 tòa tháp A,B, thuộc Dự án 283 Khương Trung được bàn giao ngao ngán cho biết: “Chẳng hiểu các ông quy hoạch tính toán thế nào mà cho phép xây dựng cả tổ hợp chung cư trong con phố chỉ nhỏ như cái ngõ này?”.

Người dân bức xúc, cuộc sống của cư dân mới chuyển tới cũng không lấy làm dễ chịu. Anh Nguyễn Ngọc Long, khách hàng mua căn hộ tại Tòa A, Dự án 283 Khương Trung không giấu được sự “bàng hoàng” khi kể về cảnh tắc đường tại con phố này.

Theo anh Long, tình trạng tắc đường tại phố Khương Trung sẽ còn nghiêm trọng hơn nữa một khi tòa tháp thứ 3 là Star Tower, với quy mô căn hộ rất lớn đang được mở bán, sẽ đi vào sử dụng trong nay mai. Đặc biệt, tuyến phố Khương Trung rất khó để có thể mở rộng nên khách mua nhà và người dân bản địa chắc chắn phải sống “chung thân” với cảnh tắc đường.

Doanh nghiệp địa ốc “làm khổ” khu dân cư vì lợi nhuận

Dự án 8B Lê Trực vẫn đang gặp khó trong việc xử lý phần công trình sai phạm

Khó ngăn chặn và xử lý

Ngoài đường Vũ Trọng Phụng, Khương Trung, tại Hà Nội, hàng loạt dự án chung cư khác cũng đang len lỏi trong các con phố nhỏ, giữa khu dân cư đông đúc, dự kiến sẽ khiến cuộc sống của cư dân khốn đốn trong tương lai.

Chẳng hạn, Dự án Diamond Blue đang triển khai trong con phố nhỏ Triều Khúc, khi hoàn thiện chắc chắn sẽ gây áp lực lớn cho hạ tầng giao thông của khu dân cư nơi đây. Hoặc Dự án Sky Định Công, nằm trong ngõ 115 phố Định Công, tuy đang bị “đắp chiếu” nhưng nếu hoàn thiện, cuộc sống người dân sẽ gặp khó khăn vì những hạn chế về hạ tầng.

Theo ông Nguyễn Thế Điệp, Chủ tịch HĐQT CTCP Reenco Sông Hồng, tình trạng các chung cư mới mọc lên phá vỡ quy hoạch khu dân cư diễn ra khá phổ biến và có nguyên nhân chủ yếu từ phía DN.

Cụ thể, nhiều DN sở hữu các khu đất, để tối ưu hóa lợi nhuận, họ thường xin được xây chung cư. Trong quá trình triển khai dự án, nhiều DN xây vượt tầng để sau đó xin hợp thức hóa. Trong khi đó, vì nhiều lý do, cơ quan quản lý cũng dần chấp nhận phương án đề xuất quy hoạch của chủ đầu tư, thậm chí chấp nhận hợp thức hóa phần sai phạm, dẫn đến tình trạng phá vỡ quy hoạch ở nhiều khu dân cư.

Theo TS. Phạm Sỹ Liêm, Phó Chủ tịch Tổng Hội Xây dựng Việt Nam, Luật Thủ đô và chủ trương chung của Hà Nội là hạn chế nhà cao tầng trong nội đô, nhưng thực tế, nhà cao tầng và nhà xây vượt chiều cao cấp phép vẫn cứ xuất hiện, gây áp lực rất lớn cho khu dân cư lân cận.

Để hạn chế tình trạng phá vỡ quy hoạch, Hội Quy hoạch và Phát triển đô thị Hà Nội mới đây đã có văn bản kiến nghị Hà Nội cân nhắc việc cấp phép xây dựng nhà cao tầng trong nội đô, trong đó, các tiêu chí ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống người dân được đặt lên hàng đầu, như tiêu chí về hạ tầng giao thông, cây xanh, dịch vụ y tế, trường học…

Quy định và kiến nghị của cơ quan chuyên môn là vậy, nhưng vì lợi nhuận, nhiều DN vẫn sẽ sẵn sàng phá vỡ và vi phạm quy hoạch trong thực hiện dự án. Chẳng hạn, mới đây, tại dự án 8B Lê Trực, chủ đầu tư đã xây dựng vượt quy hoạch tương đương 5 tầng. Đến nay, việc xử lý sai phạm tại dự án này vẫn chỉ được chủ đầu tư làm cho có.

Dự án Diamond Blue đang triển khai trong con phố nhỏ Triều Khúc, khi hoàn thiện chắc chắn sẽ gây áp lực lớn cho hạ tầng giao thông của khu dân cư nơi đây. Hoặc Dự án Sky Định Công, nằm trong ngõ 115 phố Định Công, tuy đang bị “đắp chiếu” nhưng nếu hoàn thiện, cuộc sống người dân sẽ gặp khó khăn vì những hạn chế về hạ tầng.

Nguyên Minh (Báo Đầu tư Bất động sản)