Select Page

Bong bóng BĐS chỉ là nỗi ám ảnh trong quá khứ

Hiện tại, tín dụng hồi phục, dòng vốn dồi dào, thanh khoản tăng đột biến, nợ xấu và hàng tồn kho cùng giảm,… đang là những yếu tố tích cực khiến các chuyên gia tin rằng có thể tạm thời yên tâm bong bóng bất động sản (BĐS) chỉ là nỗi ám ảnh trước đây.

Nhiều tín hiệu phục hồi đã lần lượt xuất hiện trên thị trường địa ốc trong giai đoạn 2014-2015 sau chu kỳ khủng hoảng kéo dài 7-8 năm liền. Điều này khiến các chuyên gia tin rằng bong bóng BĐS chưa đáng ngại.

Thứ nhất là nợ xấu giảm. Trong hội thảo Cơ hội mua nhà cho người trẻ diễn ra vào cuối tháng 11/2015, ông Nguyễn Hoàng Minh, Phó giám đốc Ngân hàng Nhà nước chi nhánh Tp.HCM cho hay, tới tháng 10/2015, nợ xấu chỉ còn 2,4% trong tổng dư nợ. Chỉ số này đã đáp ứng được mục tiêu xử lý nợ xấu BĐS bởi mục tiêu là dưới 3%. Nợ xấu giảm nằm trong tầm kiểm soát là tín hiệu tích cực cho thấy sự phục hồi của BĐS.

Thứ hai là nhiều dòng vốn đang đổ vào thị trường địa ốc. Theo ông Nguyễn Hoàng Minh, bên cạnh kiều hối, FDI, tín dụng cũng tăng trưởng tốt. 10 tháng năm 2015, tín dụng tăng 12,7% so với năm 2014, kiều hối năm nay ước đạt 5,5 tỷ USD nhưng tới tháng 10 đã đạt 4,7 tỷ USD. Có khoảng 71% trên tổng dòng tiền này đưa vào hoạt động sản xuất, 6,2% gỡ khó khăn cho các gia đình, còn lại đang chảy vào địa ốc. Điều này cho thấy người dân có niềm tin thị trường BĐS đang hồi phục ổn định.

Thứ ba là cơ chế giám sát tài chính chặt chẽ. Ông Minh nhận định, chính sách tín dụng năm nay có sự giám sát, ràng buộc và có điều kiện để quản lý dòng vốn vay địa ốc. Hoạt động đầu tư tín dụng BĐS của nhà băng rất chặt chẽ. Từ năm 2013-2015, tín dụng BĐS tăng bình quân 11,7%, chiếm 11% trong tổng số dư nợ. Các ngân hàng thẩm định cho vay rất thận trọng. Quản trị rủi ro trong hệ thống ngân hàng, bài học xử lý nợ xấu, khủng hoảng địa ốc năm 2008 đã tạo sự thận trọng chung trong toàn bộ hệ thống.

Thứ tư là đầu tư lớn cho hạ tầng. Ông Lê Anh Tuấn, Giám đốc nghiên cứu phân tích Dragon Capital cho hay, trong hai năm 2014-2015, đầu tư xây dựng hạ tầng của nước ta gần bằng 8 năm trước cộng lại, cao hơn cả một số quốc gia phát triển trong khu vực Đông Nam Á. Sự bùng nổ đầu tư hạ tầng chắc chắn sẽ tạo ra động lực lớn cho thị trường địa ốc phát triển.

Theo các chuyên gia, cảnh giác với bong bóng BĐS vẫn rất cần thiết.

Theo các chuyên gia, cảnh giác với bong bóng BĐS vẫn rất cần thiết. Ảnh: Lucas Nguyễn

Thứ năm là đô thị hóa nhanh. Theo ông Lê Anh Tuấn, tốc độ đô thị hóa của Việt Nam hiện đang đứng thứ 3 trong khu vực ASEAN và trong vòng 3 năm tới đây có thể sẽ vươn lên vị trí cao hơn. Số lượng cư dân dịch chuyển từ nông thôn ra thành thị sống theo quá trình đô thị hóa này sẽ làm gia tăng nhu cầu nhà ở tại các đô thị lớn.

Thứ sáu là tầng lớp trung lưu gia tăng mạnh. Dữ liệu của Dragon Capital cho thấy, Việt Nam hiện có 12 triệu người thuộc tầng lớp trung lưu, tới năm 2020, ước tính sẽ có hơn 30 triệu người dân thuộc tầng lớp này. Đây chính là nguồn cầu lớn cho thị trường địa ốc trong tương lai.

Thứ bảy là tồn kho BĐS trên đà giảm mạnh. Theo báo cáo của Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS (Bộ Xây dựng), tính tới ngày 20/11/2015, tổng giá trị tồn kho địa ốc còn khoảng 53.245 tỷ đồng. Giá trị tồn kho đã giảm 75.303 tỷ đồng so với quý I/2013, tương đương với 58%. Nếu lấy cột mốc từ đầu năm 2013 tới nay (hai năm), lượng tồn kho địa ốc đã giảm hơn một nửa. Đây chính là tín hiệu tích cực cho thấy sức hấp thụ của thị trường đã phục hồi.

Thứ tám là thanh khoản toàn thị trường lên cao. Theo thống kê của Hiệp hội BĐS Việt Nam, tính tới quý III/2015, Hà Nội có tổng cộng 5.300 giao dịch thành công, tăng 70% so với số lượng giao dịch thành công cùng kỳ năm ngoái. Trong khi đó, Tp.HCM có khoảng 5.100 giao dịch thành công, tăng gần gấp 2 lần số giao dịch thành công của cùng kỳ năm 2014. Thanh khoản tăng đột biến so với năm trước chính là cơ sở để tin tưởng vào chu kỳ phục hồi.

Thứ chín là cú hích lớn từ hội nhập sâu cũng như đòn bẩy chính sách. Jonathan Tizzard, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Định giá Cushman & Wakefield lạc quan với viễn cảnh hứa hẹn mà Hiệp định TPP sẽ mang lại cho thị trường địa ốc Việt Nam. Đầu tiên, BĐS công nghiệp, thương mại, hậu cần, văn phòng sẽ hưởng lợi từ các nguồn cầu mới xuất phát từ mục tiêu giao thương. Tiếp theo là những chuyên gia nước ngoài tới Việt Nam làm việc làm phát sinh nhu cầu nhà ở. Luật cho phép người nước ngoài sở hữu BĐS Việt Nam sẽ giúp cho phân phúc nhà ở (thuê hoặc mua căn hộ) hoạt động sôi động hơn nữa.

Song, không ít chuyên gia vẫn cảnh báo về các nguy cơ tiềm ẩn trên thị trường BĐS. Ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành cho hay, ông vẫn canh cánh nỗi lo bong bóng BĐS có thể quay trở lại bất cứ khi nào.

Vấn đề khiến chuyên gia này băn khoăn chính là xu hướng địa ốc năm 2015-2016 sẽ nổ ra một cuộc cạnh tranh xả hàng khốc liệt. Ông Đực nhận định, sang năm 2016, 50.000-60.000 căn hộ trên 2 tỷ đồng/căn xuất hiện ở “mặt trận” phía Đông Sài Gòn và nhiều khu vực khác khiến cuộc cạnh tranh sẽ cực kỳ gay gắt. Làm sao trong hai năm tới có thể tiêu thụ nguồn cung khổng lồ này và liệu thị trường đầu tư cho thuê có bị bão hòa hay không vẫn còn là câu hỏi lớn.

Tương tự ông Huỳnh Phước Nghĩa, chuyên gia tư vấn cấp cao Công ty Tư vấn Kinh doanh hội nhập Toàn Cầu (GIBC) đánh giá, có thể nỗi ám ảnh về cuộc khủng hoảng địa ốc trước đây quá lớn khiến nhiều người vẫn tiếp tục hoài nghi khi thị trường phục hồi.

Theo phân tích của chuyên gia này, dù gam màu tươi sáng đã xuất hiện ngày càng nhiều trên bức tranh BĐS nhưng vẫn cần quan tâm tới những mảng tối. Đó là nỗi lo nợ công ngày một nhiều, lãi suất có thể bật lên, lệch pha nguồn cung bình dân và cao cấp lớn dần cũng như tín dụng BĐS tăng quá nhanh. Những nốt trầm đó nhắc nhở rằng việc thận trọng và cảnh giác với bong bóng BĐS sẽ không bao giờ thừa.

(Theo Vnexpress)

Chỉ được mở bán dự án khi có giấy phép của Sở Xây dựng

Điều này đã được Phó cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) Vũ Văn Phấn khẳng định tại Hội nghị tuyên truyền, phổ biến và triển khai những Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thực hiện Luật Nhà ở năm 2014, Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 diễn ra ở Tp.HCM ngày 4/12.

Giao dịch BĐS không còn phải thông qua sàn

Nghị định 76/2015/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 đã được Chính phủ ban hành và chính thức có hiệu lực từ đầu tháng 11/2015. Trong đó, đáng chú ý là Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 và Nghị định 76/NĐ-CP đã bỏ quy định giao dịch BĐS bắt buộc phải thông qua sàn giao dịch.

Theo ông Phấn, quy định trên là tiến bộ, phù hợp với xu hướng của thị trường bởi doanh nghiệp có quyền chọn lựa phân phối sản phẩm thông qua sàn hay trực tiếp bán cho khách mua nhà nếu họ đủ khả năng.

Song, Nghị định 76/NĐ-CP đưa ra một quy định quan trọng là trước khi tổ chức mở bán dự án BĐS, chủ đầu tư phải có thông báo tới Sở Xây dựng của địa phương nơi có dự án và Sở Xây dựng kiểm tra, thẩm định, công nhận dự án đủ điều kiện mở bán, doanh nghiệp mới được quyền bán.

Bên cạnh đó, một điều kiện mới, áp dụng cho các dự án BĐS hình thành trong tương lai là dự án đó phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực tiến hành bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với người mua nhà trước khi mở bán.

Theo Luật mới, doanh nghiệp chỉ được mở bán dự án khi có giấy phép của Sở Xây dựng

Theo Luật mới, doanh nghiệp chỉ được mở bán dự án khi có giấy phép của Sở Xây dựng

Song, ông Phấn thừa nhận rằng, quy định của Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 và Thông tư 07/2015/TT-NHNN hướng dẫn về việc bảo lãnh ngân hàng đang còn nhiều điểm chưa thống nhất về thời điểm ngân hàng và chủ đầu tư phải ký kết bảo lãnh trước hay sau khi bán cho người mua nhà. Điều đó khiến quy định bảo lãnh dự án BĐS hình thành trong tương lai đang bị tắc. Doanh nghiệp BĐS thời gian qua vẫn còn loay hoay với việc này bởi vì tới nay vẫn chưa có một hướng dẫn thi hành những quyết định này một cách chi tiết.

Bỏ quy định vốn pháp định 20 tỷ đồng

Nghi định trên có một chi tiết không kém phần quan trọng, đó là quy định vốn pháp định tối thiểu là 20 tỷ đồng chỉ áp dụng cho các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh BĐS. Còn những doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ BĐS không chịu sự điều chỉnh của quy định đó.

Đối với vấn đề này, nhiều doanh nghiệp ở hội nghị đánh giá, quy định trên sẽ có tác dụng hạn chế việc thành lập ồ ạt những doanh nghiệp “tay không bắt giặc” trong thời điểm phát triển “nóng” của thị trường, dẫn tới các đợt khủng hoảng trong thời gian qua. Song, cũng có một vài ý kiến cho rằng điều đó lại hạn chế và là rào cản rất lớn cho các doanh nghiệp khởi nghiệp. Bởi vì, các doanh nghiệp mới tham gia thị trường, đặc biệt là thuộc những đối tượng người trẻ thì khó có đủ điều kiện tài chính để đáp ứng được để hoạt động kinh doanh BĐS.

Đồng quan điểm, ông Phấn cho biết, doanh nghiệp đầu tư, phát triển dự án địa ốc mới thuộc phạm vi điều chỉnh của quy định này. Quy định đó sẽ không đủ sức để loại bỏ doanh nghiệp yếu kém như giới chuyên gia BĐS đã từng nhận định mà chỉ nhằm mục đích là tránh việc doanh nghiệp “tay không bắt giặc”.

Trong khi đó, những doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ BĐS như dịch vụ sàn giao dịch, dịch vụ tư vấn BĐS, dịch vụ môi giới… sẽ không nhất thiết phải có vốn pháp định tối thiểu là 20 tỷ đồng.

(Theo Trí thức trẻ)

“Sau 2021, Việt Nam mới có bong bóng bất động sản”

“Chúng tôi làm mô hình, ra kết quả đến 2018 nhu cầu về bất động sản mới cân bằng với cung, tạo ra lợi nhuận cân bằng. Còn hiện nay cung vẫn cao hơn cầu một chút. Sau 2018 cầu sẽ lớn hơn cung, và 2021 – 2023 mới có bong bóng”.

Phát biểu trên được TS. Lê Xuân Nghĩa, Viện trưởng Viện Nghiên cứu phát triển kinh doanh (BDI), nguyên Phó chủ tịch Uỷ ban Giám sát tài chính Quốc gia, đưa ra tại hội thảo dự báo thị trường bất động sản 2016, tổ chức chiều 2/12.

“Khi thị trường tài chính bất ổn thì nơi trú ngụ vững chắc nhất là bất động sản. Đặc biệt, khi chúng ta vào TPP, sẽ có khoảng 2,5-3 triệu người từ nông thôn ra thành thị, tạo ra làn sóng đô thị hóa lần 2, từ đó tăng nhu cầu về bất động sản”, ông Nghĩa dự báo.

Còn theo GS. Đặng Hùng Võ, “năm 2014 đã làm được một việc quan trọng là người tiêu dùng tin rằng giá bất động sản không giảm được nữa, thị trường đã chạm đáy, dù lý luận về giá mỗi người hiểu một cách khác nhau. Đây là điều thuận lợi của 2015”.

Chính vì thế, vị cựu Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, cùng với những tham số đạt được trong 2015 là khá cao như giao dịch tăng mạnh, tín dụng tăng, tồn kho giảm… sẽ khiến cho năm 2016 thị trường bất động sản có nhiều thuận lợi.

Nói về khả năng xảy ra bong bóng trên thị trường, GS. Đặng Hùng Võ nhìn nhận, “hiện nay vẫn có những ý kiến lo ngại về kịch bản bong bóng như mấy năm trước, nhưng tôi cho rằng thị trường hiện đã qua giai đoạn tự phát, mọi cái đều đã được siết chặt hơn, trong khi giao dịch lại đang đi ngang, nên sẽ khó xảy ra bong bóng”.

Cũng theo chuyên gia này, trong năm 2016, thị trường bất động sản Việt Nam “chắc chắn tốt hơn” năm 2015 và sẽ bắt đầu một chu kỳ mới của thị trường với tính minh bạch, cạnh tranh cao hơn.

Theo ông, đây cũng là thời điểm mang lại cơ hội cho một số người có tiền đầu tư vào bất động sản. Cùng với một số chính sách mở cửa của Nhà nước, các chủ đầu tư bất động sản có thể “xuất khẩu tại chỗ” bất động sản.

“Sức hút của bất động sản luôn có, nhưng thời điểm này đã khác giai đoạn cuối 2008 – khi mà cứ bỏ tiền là có lời. Nay, lợi nhuận chỉ có khi nhà đầu tư biết tính toán”, ông Võ nói.

Nguyên Hà (VnEconomy)