Select Page

“Sau 2021, Việt Nam mới có bong bóng bất động sản”

“Chúng tôi làm mô hình, ra kết quả đến 2018 nhu cầu về bất động sản mới cân bằng với cung, tạo ra lợi nhuận cân bằng. Còn hiện nay cung vẫn cao hơn cầu một chút. Sau 2018 cầu sẽ lớn hơn cung, và 2021 – 2023 mới có bong bóng”.

Phát biểu trên được TS. Lê Xuân Nghĩa, Viện trưởng Viện Nghiên cứu phát triển kinh doanh (BDI), nguyên Phó chủ tịch Uỷ ban Giám sát tài chính Quốc gia, đưa ra tại hội thảo dự báo thị trường bất động sản 2016, tổ chức chiều 2/12.

“Khi thị trường tài chính bất ổn thì nơi trú ngụ vững chắc nhất là bất động sản. Đặc biệt, khi chúng ta vào TPP, sẽ có khoảng 2,5-3 triệu người từ nông thôn ra thành thị, tạo ra làn sóng đô thị hóa lần 2, từ đó tăng nhu cầu về bất động sản”, ông Nghĩa dự báo.

Còn theo GS. Đặng Hùng Võ, “năm 2014 đã làm được một việc quan trọng là người tiêu dùng tin rằng giá bất động sản không giảm được nữa, thị trường đã chạm đáy, dù lý luận về giá mỗi người hiểu một cách khác nhau. Đây là điều thuận lợi của 2015”.

Chính vì thế, vị cựu Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, cùng với những tham số đạt được trong 2015 là khá cao như giao dịch tăng mạnh, tín dụng tăng, tồn kho giảm… sẽ khiến cho năm 2016 thị trường bất động sản có nhiều thuận lợi.

Nói về khả năng xảy ra bong bóng trên thị trường, GS. Đặng Hùng Võ nhìn nhận, “hiện nay vẫn có những ý kiến lo ngại về kịch bản bong bóng như mấy năm trước, nhưng tôi cho rằng thị trường hiện đã qua giai đoạn tự phát, mọi cái đều đã được siết chặt hơn, trong khi giao dịch lại đang đi ngang, nên sẽ khó xảy ra bong bóng”.

Cũng theo chuyên gia này, trong năm 2016, thị trường bất động sản Việt Nam “chắc chắn tốt hơn” năm 2015 và sẽ bắt đầu một chu kỳ mới của thị trường với tính minh bạch, cạnh tranh cao hơn.

Theo ông, đây cũng là thời điểm mang lại cơ hội cho một số người có tiền đầu tư vào bất động sản. Cùng với một số chính sách mở cửa của Nhà nước, các chủ đầu tư bất động sản có thể “xuất khẩu tại chỗ” bất động sản.

“Sức hút của bất động sản luôn có, nhưng thời điểm này đã khác giai đoạn cuối 2008 – khi mà cứ bỏ tiền là có lời. Nay, lợi nhuận chỉ có khi nhà đầu tư biết tính toán”, ông Võ nói.

Nguyên Hà (VnEconomy)

Phạt chậm nộp, thêm khó cho doanh nghiệp bất động sản

Chỉ tính riêng trên địa bàn TP. HCM, hiện có tới 502 dự án bất động sản đang đình trệ do nhiều nguyên nhân, trong đó có nguyên nhân quan trọng là vướng ở khâu giải phóng mặt bằng.

Trong khi đây vẫn là căn bệnh trầm kha gây khó cho chủ đầu tư, vì các dự án kinh doanh phải thỏa thuận đền bù với từng hộ dân, thì Bộ Tài chính lại vừa công bố Dự thảo Nghị định sửa đổi Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 về thu tiền sử dụng đất và Dự thảo Nghị định sửa đổi Nghị định 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 về thu tiền thuê đất.

“Để có đất sạch làm dự án, Công ty đã phải mua đất từ thời ‘đồng không mông quạnh’ cách đây cả chục năm, thời mà chưa ai nhìn thấy tiềm năng, thời mà người có đất chỉ muốn bán đi kiếm chút tiền. Còn đợi đến lúc hé lộ một chút tiềm năng thì rất khó, có khi cả một dự án lớn phải đình trệ vì một vài hộ dân đưa ra những yêu sách không thể đáp ứng” – Ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty Lê Thành.

Có hai điểm đáng chú ý trong các dự thảo trên khiến các chủ đầu tư băn khoăn là có thêm nội dung về điều khoản phạt tiền sử dụng đất chậm nộp, cũng như không sửa quy định về khấu trừ tiền đền bù. Hai quy định trên làm tăng thêm tiền sử dụng đất của DN kinh doanh bất động sản, đặc biệt là kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp và tạo thêm gánh nặng cho các chủ đầu tư dù trong nhiều trường hợp, lỗi không phải do họ gây ra.

Đối với các dự án mà chủ đầu tư tự thỏa thuận đền bù, giá thỏa thuận này cao hơn từ 4 – 5 lần so với giá bồi thường dự án công ích khi cơ quan nhà nước trực tiếp thực hiện. Quy định tự thỏa thuận này phát sinh nhiều bất cập đến nỗi, có dự án đã khởi công rồi phải dừng thi công do gặp vấn đề trong công tác giải phóng mặt bằng.

Đơn cử như Dự án Gateway tại quận 2, TP. HCM. Trong khi chủ đầu tư dự án đưa ra đầy đủ bằng chứng về tính pháp lý của dự án, trong đó có biên bản cưỡng chế thu hồi đất, nhưng người dân vẫn chưa nhận số tiền đền bù 675,7m2 đất giải tỏa và số tiền này vẫn được “treo” trong tài khoản của Ban Đền bù giải phóng mặt bằng quận 2.

Ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty Lê Thành cho biết: “Để có đất sạch làm dự án, Công ty đã phải mua đất từ thời ‘đồng không mông quạnh’ cách đây cả chục năm, thời mà chưa ai nhìn thấy tiềm năng, thời mà người có đất chỉ muốn bán đi kiếm chút tiền. Còn đợi đến lúc hé lộ một chút tiềm năng thì rất khó, có khi cả một dự án lớn phải đình trệ vì một vài hộ dân đưa ra những yêu sách không thể đáp ứng. Bất cập trong việc đền bù giải phóng mặt bằng thì quá nhiều, nhưng DN xác định đã kinh doanh thì phải chấp nhận…”.

Quan điểm của ông Nghĩa cũng là ý kiến của nhiều chủ đầu tư khi tiếp tục đưa sản phẩm ra thị trường, bởi theo họ, “nếu đợi mặt bằng sạch hoàn chỉnh thì 20 năm cũng chưa chắc đã khởi công được một dự án”. Cho nên phương án “vừa làm vừa đàm” luôn được lựa chọn. Thế nhưng, không phải dự án nào cũng “xuôi chèo mát mái”, nên có cả chục dự án vẫn đang “trơ gan cùng tuế nguyệt” vì vướng mặt bằng. Trong khi đó, cách tính tiền bồi thường tại Dự thảo Nghị định trên có thể khiến dự án “đắp chiếu” sẽ nhiều hơn.

Một vấn đề khác có thể gây khó cho các chủ đầu tư, đặc biệt là các đơn vị phát triển hạ tầng khu công nghiệp là việc Dự thảo Nghị định trong nội dung về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất có thêm nội dung tính thêm khoản tiền “chậm nộp”. Theo đó, khoản tiền chậm nộp sẽ được tính từ tháng 11/2016 đến hết thời gian thuê đất của dự án.

Trên thực tế, DN kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp phần lớn đều thu ngay từ đầu khoản tiền thuê của các đơn vị kinh doanh thuê đất trong khu công nghiệp trong toàn bộ thời hạn thuê. Số tiền này đã được hạch toán vào kết quả sản xuất – kinh doanh thời điểm DN thu tiền, nên khi Nhà nước điều chỉnh giá thuê đất, chủ đầu tư khu công nghiệp sẽ không thể thu thêm tiền của DN thuê đất.

Khi cơ quan quản lý yêu cầu phải nộp tiền theo đơn giá điều chỉnh, thì DN chỉ còn đường “nợ”. Theo quy định xử phạt chậm nộp thuế với mức phạt 0,05%/ngày, tương đương 18,25%/năm trên số tiền chậm nộp sẽ là một gánh nặng cho DN kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HOREA) cho biết, HOREA sẽ có kiến nghị đến cơ quan ban hành chính sách bỏ quy định cộng thêm khoản chậm nộp tại Dự thảo trên. Đối với tiền khấu trừ bồi thường, HOREA kiến nghị 2 phương án: Thứ nhất, khoản tiền khấu trừ không vượt quá số tiền phải nộp, số tiền chuyển nhượng còn lại (nếu có) được tính vào chi phí dự án.

Thứ hai, đối với số tiền chuyển nhượng được tính lại theo phương án so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư, thì UBND cấp tỉnh được xem xét áp dụng thêm hệ số điều chỉnh k tùy theo thời điểm.

Theo Đầu tư Bất động sản

Hàng loạt chính sách BĐS quan trọng có hiệu lực từ tháng 12

Từ 10/12, nếu chủ đầu tư không bàn giao phí bảo trì nhà chung cư thì UBND cấp tỉnh có trách nhiệm ban hành quyết định cưỡng chế thu hồi kinh phí bảo trì để bàn giao cho Ban quản trị.

Cưỡng chế chủ đầu tư không bàn giao phí bảo trì nhà chung cư

Từ ngày 10/12/2015, Nghị định 99 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở chính thức có hiệu lực.

Đáng chú ý, Nghị định này có đề cập trường hợp quá thời hạn quy định mà chủ đầu tư vẫn không bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư thì UBND cấp tỉnh có trách nhiệm ban hành quyết định cưỡng chế thu hồi kinh phí bảo trì để bàn giao cho Ban quản trị và gửi quyết định này cho chủ đầu tư, Ban quản trị và tổ chức tín dụng nơi chủ đầu tư mở tài khoản.

Biện pháp cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì bao gồm việc buộc chủ đầu tư phải chuyển giao kinh phí bảo trì được gửi từ tài khoản đã lập theo quy định hoặc chuyển kinh phí từ tài khoản khác của chủ đầu tư sang tài khoản do Ban quản trị quản lý hoặc xử lý tài sản của chủ đầu tư. Việc cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư được thực hiện trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày ban hành quyết định cưỡng chế. Kinh phí phải bàn giao là toàn bộ số tiền bảo trì (cả gốc và lãi) theo số liệu kinh phí mà các bên đã quyết toán.

Mua nhà ở xã hội được vay 80% giá trị hợp đồng

Theo Nghị định 100 về phát triển và quản lý nhà ở xã hội có hiệu lực từ 10/12/2015, trường hợp mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội thì mức vốn cho vay tối đa bằng 80% giá trị hợp đồng mua, thuê, thuê mua nhà. Trường hợp xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở thì mức vốn cho vay tối đa bằng 70% giá trị dự toán hoặc phương án vay và không vượt quá 70% giá trị tài sản bảo đảm tiền vay.

Lãi suất cho vay ưu đãi tại Ngân hàng Chính sách xã hội do Thủ tướng Chính phủ quyết định theo đề nghị của Hội đồng quản trị cho từng thời kỳ; Lãi suất cho vay ưu đãi tại các tổ chức tín dụng do Thủ tướng Chính phủ quyết định theo đề nghị của Ngân hàng Nhà nước cho từng thời kỳ.

Hộ tái định cư được mua thêm căn hộ

Chủ căn hộ chung cư cũ bị xây dựng lại có từ hai hộ khẩu trở lên được mua thêm căn hộ tại cùng địa điểm tái định cư theo giá kinh doanh do hai bên thỏa thuận. Đây là nội dung quy định tại Nghị định 101 về cải tạo, xây dựng lại chung cư, có hiệu lực thi hành từ ngày 10/12/2015.

Ngoài ra, Nghị định cũng quy định việc cải tạo, xây dựng lại chung cư phải triển khai thực hiện theo dự án, không thực hiện việc xây dựng lại đơn lẻ từng nhà, trừ trường hợp chung cư độc lập. Mỗi khu vực có chung cư cần cải tạo, xây dựng lại có thể triển khai một hoặc nhiều dự án phù hợp với quy hoạch đô thị do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng đã được ban hành.

Cấm DN nhà nước đầu tư bất động sản, chứng khoán

Nghị định số 91/2015 có hiệu lực từ ngày 1/12/2015 quy định, DN nhà nước được quyền sử dụng tài sản, tiền vốn thuộc quyền quản lý, sử dụng để đầu tư ra ngoài DN nhưng không được góp vốn hoặc đầu tư vào lĩnh vực bất động sản; không được góp vốn, mua cổ phần tại ngân hàng, công ty bảo hiểm, công ty chứng khoán, quỹ đầu tư mạo hiểm, quỹ đầu tư chứng khoán hoặc công ty đầu tư chứng khoán, trừ trường hợp đặc biệt theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ.

Trường hợp DN nhà nước đã góp vốn, đầu tư vào các lĩnh vực nêu trên và không thuộc trường hợp được Thủ tướng cho phép đầu tư phải thực hiện phương án cơ cấu lại và chuyển nhượng toàn bộ số vốn đã đầu tư theo quy định.

Lan Nhi
Theo Trí thức trẻ